Üst Kattan Gelen Su Sızıntısı: Hukuki Haklarınız ve İzlenmesi Gereken Süreç

Komşu daireden gelen su bir başka dairenin tavanına, duvarına ya da eşyasına zarar verdiğinde, bu zararı suyun geldiği dairenin maliki karşılamakla yükümlüdür; sorumluluğun doğması için malikin kusurlu olması aranmaz. Su binanın ortak alanından ya da ortak tesisatından geliyorsa sorumluluk bütün kat maliklerine aittir. Her iki durumda da izlenecek yol aynıdır: hasarın onarımdan önce belgelenmesi, arabuluculukta anlaşmanın denenmesi, anlaşma sağlanamazsa tazminat davası ve kararın tahsili.

Süreç, zarar gören ile sızıntının kaynaklandığı dairenin maliki bakımından aynı aşamalardan geçer. Uyuşmazlığın erken aşamada anlaşmayla çözülmesi, yargılama giderlerini ve işleyecek faizi önlediği için çoğu durumda iki tarafın da menfaatinedir.

Zarardan kim sorumludur?

Sorumlu, suyun binanın neresinden geldiğine göre belirlenir. Uygulamada üç durumla karşılaşılır.

Sızıntı komşu daireden geliyorsa

Su üstteki ya da bitişikteki dairenin kendi tesisatından veya kullanımından geliyorsa (patlayan esnek boru, taşan çamaşır makinesi, yalıtımı bozuk banyo zemini, açık unutulan musluk) o dairenin maliki sorumludur. Bina maliki, yapımdaki bozukluktan ve bakım eksikliğinden doğan zararı gidermekle yükümlüdür ve bu yükümlülük kusura bağlı değildir (TBK m. 69; TMK m. 730). Hukuk dilinde buna kusursuz sorumluluk denir.

Bu nedenle malikin olay günü evde bulunmadığını, dairede kiracının oturduğunu ya da tesisatı bir ustanın yaptığını ileri sürmesi sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Zararı ödeyen malik, şartları varsa ödediği tutarı kiracısından, ustadan ya da yükleniciden geri isteyebilir; bu hakka rücu denir (TBK m. 69/2). Zarar kiracının kusurlu davranışından doğmuşsa, zarar gören doğrudan kiracıya da başvurabilir (TBK m. 49).

Sızıntı ortak alandan geliyorsa

Su çatıdan, dış cepheden, ana pis su borusundan, ortak su deposundan ya da binanın diğer ortak tesisatından geliyorsa durum değişir. Ortak yerlerin bakımı ve onarımı bütün kat maliklerinin ortak yükümlülüğüdür; bu yerlerden doğan zarardan kat malikleri, tapuda her daireye düşen pay (arsa payı) oranında sorumlu olur (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19, 20).

Bu durumda talep tek bir komşuya değil, bina yönetimine ve kat maliklerine yöneltilir. Zarar gören de aynı binada kat maliki ise, ortak giderlere katılma yükümlülüğü nedeniyle zararın kendi arsa payına düşen kısmına katlanması gündeme gelir. Ortak alandaki arıza giderilmiyorsa, onarımın yaptırılması için sulh hukuk mahkemesine başvurulabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33).

Kaynak belli değilse

Suyun bir daireden mi yoksa ortak tesisattan mı geldiği çoğu zaman tartışmalıdır ve tarafların beyanıyla çözülemez. Bu soruyu, tesisatı yerinde inceleyen bilirkişi cevaplar. Kaynak henüz belli değilse, aşağıda açıklanan delil tespiti talebinde hem komşu dairenin maliki hem de bina yönetimi karşı taraf olarak gösterilir; böylece rapor her iki ihtimali de değerlendirir.

İlk gün yapılması gerekenler

İlk gün atılan adımlar, sonraki aşamalarda ispatı kolaylaştırır ve zararın büyümesini önler.

Zarar gören taraf bakımından:

• Suyun kesilmesi sağlanmalı; komşu dairenin malikine ve bina yönetimine gecikmeden haber verilmelidir.
• Tavan, duvarlar, zemin ve zarar gören eşya, tarihi belli olacak şekilde fotoğraflanmalı ve videoya alınmalıdır.
• Zarar gören eşya atılmamalıdır; bilirkişi incelemesinde görülmesi gerekir.
• Konut sigortası varsa sigortacıya bildirimde bulunulmalıdır.
• Karşı tarafa yazılı bildirim yapılmalıdır. Noter ihtarı zorunlu değildir; ancak karşı tarafın durumu hangi tarihte öğrendiğini ve kendisinden ne istendiğini belgeler.

Sızıntının kaynaklandığı dairenin maliki bakımından:

• Önce su kesilmeli ve arıza giderilmelidir. Sızıntı sürdükçe zarar ve ödenecek tutar büyür.
• Arızanın ne olduğu ve hangi tarihte onarıldığı belgelenmelidir (usta faturası, fotoğraf).
• Konut sigortasında komşulara verilen zararı karşılayan bir sorumluluk teminatı bulunup bulunmadığına bakılmalı ve sigortacıya bildirimde bulunulmalıdır.
• Alt kattaki hasar yerinde görülmelidir. Zararın kendi dairesinden kaynaklandığı açıksa, onarım ve eşya bedeli için erken ve yazılı bir teklifte bulunmak dava, faiz ve masraf yükünü önler.

Onarımdan önce delil tespiti

Hasar onarıldıktan sonra zararın ne büyüklüğü ne de kaynağı kolayca ispatlanabilir. Bu nedenle dava açılmadan önce hasarın mahkeme eliyle kayda geçirilmesi istenir. Bu işleme delil tespiti denir ve taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden talep edilir (HMK m. 400, 401).

Süreç şu sırayla ilerler:

1. Kısa bir dilekçeyle başvurulur; tapu kaydı ve hasar fotoğrafları eklenir, harç ve gider avansı yatırılır.
2. Mahkeme birkaç gün içinde inceleme günü belirler ve karşı tarafa bildirir.
3. Belirlenen gün hâkim, bilirkişilerle birlikte iki daireye de giderek yerinde inceleme yapar; bu incelemeye keşif denir. Bilirkişiler suyun kaynağını, hasarın kapsamını ve onarım bedelini inceler. Karşı taraf da hazır bulunabilir ve beyanlarını tutanağa geçirtebilir.
4. Bilirkişi raporu mahkemeye sunulur ve taraflara tebliğ edilir.

Tespit masraflarını başlangıçta talep eden taraf öder. Bu masraflar sonradan açılan davada yargılama gideri sayılır ve haksız çıkan tarafa yükletilir.

Onarım, keşif yapıldıktan sonra güvenle yaptırılabilir. Bu aşamada her harcamanın belgesi saklanmalıdır: usta sözleşmesi, tadilat faturası, değişen kapı, zemin kaplaması, mutfak dolabı ve cihazların faturaları, halı ve eşya temizliği makbuzları. Onarım öncesini ve sonrasını gösteren fotoğraflar da dosyaya sunulur.

Elektrik tehlikesi ya da oturulamaz hâle gelen bir oda gibi keşfin beklenemeyeceği acil işlerde dahi, müdahaleden önce fotoğraf ve video alınmalı, harcamaların faturaları saklanmalıdır.

İstenebilecek zarar kalemleri

• Onarım giderleri: Tavan ve duvar tamiri, boya, zemin kaplaması, kapı ve elektrik tesisatı masrafları.
• Eşya zararı: Mobilya, halı, beyaz eşya ve ısıtma cihazı gibi zarar gören eşyanın bedeli ya da onarım masrafı.
• Kullanım kaybı: Daire kullanılamadıysa bu süredeki kira kaybı ya da başka yerde kalma gideri.
• Değer kaybı: Onarıma rağmen taşınmazda kalıcı bir değer kaybı oluşmuşsa bu kayıp.

Her kalem belgeyle ispatlanır. Faturası sunulamayan giderlerde bilirkişi, piyasa değeri (rayiç bedel) üzerinden hesap yapar. Eski bir eşyanın yerine yenisi alınmışsa bilirkişi, eskisinin kullanılmışlığını gözeterek tutardan indirim yapabilir.

Arabuluculuk aşaması

Kat mülkiyetinden ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda, dava açılabilmesi için önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunludur; hukuk dilinde buna dava şartı denir (6325 sayılı Kanun m. 18/B; 1 Eylül 2023’ten beri). Delil tespiti için arabuluculuk aranmaz. Bu nedenle uygulamada önce tespit yaptırılır, rapor alındıktan sonra arabulucuya gidilir; böylece görüşmeler somut bir tutar üzerinden yürütülür.

Başvuru adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Arabulucu tarafları toplantıya davet eder; süreç kural olarak üç hafta içinde tamamlanır ve zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m. 18/A).

Arabulucu karar vermez; tarafların kendi çözümlerini bulmasına yardımcı olur. Bu sayede mahkemenin veremeyeceği esneklikte çözümler görüşülebilir:

• İndirim: Zarar gören, alacağına hemen kavuşmak için tutarın bir kısmından vazgeçebilir.
• Taksit ve vade: Borcun taksitlere bölünmesi ya da belirli bir tarihte ödenmesi kararlaştırılabilir.
• Aynen onarım: Sızıntının kaynaklandığı dairenin maliki, para ödemek yerine onarımı kendi ustasına yaptırmayı önerebilir.
• Kaynağın giderilmesi: Sızıntıya yol açan arızanın belirli bir tarihe kadar onarılması anlaşmaya yazılabilir.
• Masrafların paylaşımı: Tespit masraflarını hangi tarafın karşılayacağı belirlenebilir.

Anlaşma sağlanırsa bir anlaşma belgesi düzenlenir. Bu belge, taraflar ve avukatlarıyla birlikte imzalanmışsa doğrudan, diğer hâllerde mahkemeden alınacak icra edilebilirlik şerhiyle mahkeme kararı (ilam) niteliği kazanır (m. 18). Böylece taksitlerden biri ödenmediğinde yeniden dava açılması gerekmez; doğrudan icraya başvurulur.

Bu aşamada iki tarafın da gözetmesi gereken üç kural vardır:

• Görüşmeler gizlidir. Yapılan teklifler ve beyanlar, anlaşma sağlanamazsa davada delil olarak kullanılamaz (m. 5). Teklifte bulunmak borcun kabulü anlamına gelmez.
• Geçerli bir mazereti olmaksızın ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa dahi yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmez (m. 18/A).
• Anlaşma sağlanamazsa arabulucu son tutanağı düzenler; dava bu tutanakla açılır.

Dava yoluna gidildiğinde yargılama bir buçuk iki yıl sürebilir. Zarar gören bakımından bu, alacağın yıllar sonra tahsil edilmesi demektir. Sızıntının kaynaklandığı dairenin maliki bakımından ise aynı zararın üzerine faiz, iki ayrı keşfin ve bilirkişi raporlarının masrafı, karşı tarafın vekâlet ücreti ve icra giderleri eklenir.

Tazminat davasının aşamaları

Kat mülkiyetine tabi bir binada kat malikleri arasındaki su zararı davasına sulh hukuk mahkemesi bakar (Kat Mülkiyeti Kanunu ek m. 1). Dava, zararın ve sorumlunun öğrenilmesinden başlayarak iki yıl, her hâlde olaydan başlayarak on yıl içinde açılmalıdır (TBK m. 72).

Yargılama genel olarak şu aşamalardan geçer:

1. Dava dilekçesi ve tensip. Arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenir. Mahkeme dosyayı ilk kez inceler, yapılacak işlemleri bir tutanakla belirler (tensip) ve dilekçeyi karşı tarafa tebliğ eder.
2. Cevap dilekçesi. Davalı iki hafta içinde cevap verir; çoğu zaman suyun kendi dairesinden gelmediğini ya da zararın olduğundan fazla gösterildiğini ileri sürer ve kendi belgelerini sunar.
3. İlk duruşma. Hâkim uyuşmazlık noktalarını belirler ve tarafları sulhe ya da arabuluculuğa teşvik eder (HMK m. 320). Tespit dosyası ve varsa noter ihtarı dosyaya getirtilir.
4. Keşif. Mahkeme gerekli görürse daireleri yeniden inceler. Onarım yapılmışsa önceki tespit raporu, fotoğraflar, videolar ve faturalar belirleyici olur.
5. Tanıklar. Sızıntıyı gören komşular, bina yöneticisi ya da onarımı yapan usta dinlenebilir.
6. Bilirkişi raporu. Bilirkişi heyeti zararın kaynağını ve tutarını rapora bağlar. Taraflar rapora itiraz edebilir.
7. Talebin artırılması. Raporda belirlenen zarar dava dilekçesindeki tutardan fazlaysa davacı talebini artırır ve eksik harcı tamamlar; bu işleme ıslah denir (HMK m. 176 vd.).
8. Ek rapor. İtirazlar üzerine mahkeme ek rapor alabilir.
9. Karar. Mahkeme tazminata, olay tarihinden işleyecek yasal faiziyle birlikte hükmeder; yargılama giderleri ve vekâlet ücreti haksız çıkan tarafa yükletilir.

Keşifler, raporlar ve rapora yapılan itirazlar nedeniyle bu davaların bir buçuk iki yıl sürmesi olağandır.

Sızıntının kaynaklandığı dairenin maliki neleri ileri sürebilir?

Kendisinden tazminat istenen malik de yargılamada haklarını kullanabilir. Uygulamada en sık şu savunmalar görülür:

• Kaynağın başka bir yer olduğu: Suyun ortak tesisattan ya da başka bir daireden geldiği ileri sürülebilir. Bu husus bilirkişi incelemesiyle aydınlatılır.
• Hasarın eski olduğu ya da başka bir sebepten doğduğu: Önceki sızıntılar, binadaki rutubet ya da zarar görenin kendi tesisatı gösterilebilir.
• Zarar görenin zararı artırdığı: Haber vermekte gecikme ya da önlem almama gibi davranışlar tazminattan indirim sebebi olabilir (TBK m. 52).
• Tutarın yüksek olduğu: Eskimiş eşya için yenisinin bedelinin istenmesine ya da olayla ilgisi bulunmayan tadilat kalemlerine itiraz edilebilir.
• Sürenin geçtiği: Dava açma süresinin dolduğu ileri sürülebilir (zamanaşımı def’i).

Bu savunmalar ispatlandığı ölçüde tazminat tutarını düşürebilir. Ancak suyun o daireden geldiği belirlenmişse, malikin kusurunun bulunmadığını ileri sürmesi sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Dava uzadıysa: munzam zarar (faizi aşan zarar)

Yargılama yıllarca sürdüğünde, hükmedilen yasal faiz paranın bu sürede uğradığı değer kaybını karşılamayabilir. Türk Borçlar Kanunu bu durum için alacaklıya ayrı bir hak tanır: alacaklı, gecikme faizini (temerrüt faizi) aşan bir zarara uğramışsa, borçlu kusursuz olduğunu ispat etmedikçe bu zararı da gidermekle yükümlüdür (TBK m. 122). Faizi aşan bu zarara hukuk dilinde munzam zarar denir.

Munzam zarar, görülmekte olan davada belirlenebiliyorsa aynı davada, belirlenemiyorsa ayrı bir davayla istenir. Bu zararın nasıl ispatlanacağı konusunda yargı kararları zaman içinde değişmiştir: enflasyon, mevduat faizi ve döviz kuru gibi göstergelerin tek başına yeterli sayılıp sayılmayacağı her dosyada ayrıca değerlendirilir. Bu nedenle talebin dayanağı ve hesabı, dosyanın özelliklerine göre kurulmalıdır.

Kararın tahsili

Hükmedilen tutar kendiliğinden ödenmezse, mahkeme kararına dayanan icra takibi başlatılır; buna ilamlı icra denir (İİK m. 32). Para alacağına ilişkin kararların icraya konulabilmesi için kesinleşmesi beklenmez. Takipte asıl alacak, faiz, yargılama giderleri ve karardaki vekâlet ücreti birlikte istenir; tespit dosyasında yapılan masraflar da yargılama giderine dâhildir.

Borçlu karara karşı istinafa başvurmuşsa, borcun tamamını karşılayan teminatı icra dosyasına yatırarak takibin durdurulmasını isteyebilir. İcranın geri bırakılması olarak düzenlenen bu yol, uygulamada tehiri icra adıyla bilinir (İİK m. 36). Bu durumda haciz yapılmaz; teminat dosyada bekler ve karar onanırsa alacaklıya ödenir. İstinaf süresince faiz işlemeye devam eder.

Sızıntı sürüyorsa ya da tekrarlarsa

Tazminat, doğmuş zararı karşılar; sızıntının kaynağını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Arıza giderilmemişse zarar gören, zararın giderilmesinin yanında tehlikenin ortadan kaldırılmasını, yani arızanın onarılmasını da isteyebilir (TMK m. 730). Kat malikleri arasındaki bu tür uyuşmazlıklarda sulh hukuk hâkiminin müdahalesi de istenebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33).

İlk olaydan sonra yeni bir sızıntı meydana gelirse bu ayrı bir zarardır; yeniden belgelenmeli ve gerekirse yeniden delil tespiti yaptırılmalıdır.

Sigorta varsa

• Zarar görenin konut sigortası: Poliçede su hasarı teminatı varsa sigortacı zararı poliçe sınırları içinde öder. Zorunlu deprem sigortası (DASK) su sızıntısını karşılamaz. Ödeme yapan sigortacı, ödediği tutar kadar zarar görenin yerine geçer ve bu tutarı zarar verenden kendi adına ister (TTK m. 1472).
• Sızıntının kaynaklandığı dairenin sigortası: Poliçede komşulara verilen zararları karşılayan bir sorumluluk teminatı varsa zarar bu poliçeden karşılanabilir. Zarar gören, sigorta bedeline kadar olan kısım için doğrudan bu sigortacıya da başvurabilir (TTK m. 1478).

Zarar gören aynı kalemi iki kez tahsil edemez; sigortanın karşılamadığı kısım için sorumluya başvurur.

Özet tablo

Aşama	Zarar gören taraf	Sızıntının kaynaklandığı dairenin maliki
İlk gün	Fotoğraf ve video ile belgeleme, yazılı bildirim	Suyun kesilmesi, arızanın onarılması, sigortacıya bildirim
Onarımdan önce	Delil tespiti talebi	Keşifte hazır bulunma, beyanların tutanağa geçirilmesi
Arabuluculuk	Tespit raporuyla başvuru; indirim ve taksit tekliflerinin değerlendirilmesi	Toplantıya katılım; indirim, taksit ya da onarım teklifi
Dava	İki yıllık süre içinde dava; fatura ve belgelerin sunulması	Kaynağa ve tutara ilişkin itirazların belgeyle ileri sürülmesi
Karardan sonra	İlamlı icra takibi	Ödeme ya da istinaf aşamasında teminat (tehiri icra)

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez.